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Ferienimmobilien
Aktuelles, Tipps und Urteile
Die eigene Ferienwohnung an der Nordseeküste– und dann bezahlt das Finanzamt auch noch mit. Diese Idealvorstellung zur Abzugsfähigkeit der eigenen Ferienwohnung von der Steuer schwebt in vielen Köpfen – und ist realisierbar. Nur die Regeln müssen Sie kennen und einhalten. Und schon wird aus Ihrer Ferienimmobilie in Norddeutschland eine interessante Steuer-Spar-Anlage.
Vermietung einer Ferienwohnung oder Ferienhauses – Steuern sparen
Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus z.B. n Ostfriesland zur Vermietung an Feriengäste und Urlauber anbietet, kann seine Steuern senken, indem er Werbungskosten abzieht. Problematisch sind jedoch längere Leerstandszeiten. Ist es nicht möglich, die Immobilie ganzjährig und durchgängig an Feriengäste zu vermieten, kann das Finanzamt die so genannte Einkunftserzielungsabsicht des Vermieters in Frage stellen. In diesem Fall kann der Fiskus die Anrechnung von Werbungskosten ablehnen.
Werbungskosten bei Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses
Ein Vermieter kann seine Ferienwohnung an der Nordsee oder sein Ferienhaus in Ostfriesland – in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten – an wechselnde Feriengäste vermieten und in der übrigen Zeit für die Vermietung an Feriengäste bereithalten. Die so erzielten Einnahmen sind selbstverständlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 12 Abs. 1 Nr. 1 EStG) zu versteuern. Allerdings ist von diesen Einnahmen die Werbungskosten abzugsfähig. Darunter fallen unter anderem sämtliche Aufwendungen, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Vermietung
entstehen, beispielsweise Abschreibungen auf Gebäude und Einrichtung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen und Nebenkosten, aber auch die Kosten für die Schaltung von Werbeanzeigen. Einige Voraussetzung hierfür:1. Die Ferienimmobilie in Ostfriesland wird vorübergehend an wechselnde Feriengäste vermietet Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH liegt eine so genannte vorübergehende Beherbergung vor, wenn sie nach Absicht des Vermieters nicht länger als sechs Monate dauern soll.
2. Die Ferienimmobilie wird zur dauerhaften Vermietung bereitgehalten Der BFH verlangt zudem ein dauerhaftes Bereithalten der Ferienimmobilie zur Vermietung an wechselnde Feriengäste. Das heißt: Ein Vermieter in Norddeich muss seine Ferienimmobilie das ganze Jahr z.B. über eine FEWO-Vermietungsagentur anbieten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigen. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn der Vermieter seine Immobilie zeitweise selbst nutzen will (dazu zählt auch die kostenlose Überlassung an Angehörige oder Freunde).
3. Die Immobilie muss in Gewinnerzielungsabsicht des Vermieters betrieben werden. Steht eine Ferienimmobilie in Norddeich häufiger im Jahr leer, sind Werbungskosten nur bedingt abzugsfähig. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter seine Ferienimmobilie an Feriengäste in Gewinnerzielungsabsicht vermietet. Er beabsichtigt also, mit der Vermietung auch nach Abzug aller Werbungskosten auf Dauer Gewinn zu erzielen. Ist dies aber nicht der Fall, spricht das Finanzamt von „Liebhaberei“ und aus der Steuerersparnis wird nichts.
Gewinnerzielungsabsicht oder Liebhaberei?
1. Vermietung ohne Eigennutzung durch den Vermieter
In diesem Fall wird eine Gewinnerzielungsabsicht des Vermieters nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs grundsätzlich vermutet, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er mit der Vermietung seiner Ferienimmobilie 25 Prozent des ortsüblichen Saisondurchschnitts nicht unterschreitet (ohne dass Vermietungshindernisse z.B. Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten gegeben sind). Das Finanzamt darf somit dann nicht von „Liebhaberei“ ausgehen, wenn die Ferienwohnung an der Nordsee oder das Ferienhaus in Norddeich zu mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungsdauer vermietet ist und der Vermieter aufgrund hoher Werbungskosten über einen längeren Zeitraum keinen Gewinn erzielt. In diesem Fall sind auch die auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten abzugsfähig. Wird die ortsübliche Mindestvermietungsdauer von 25 Prozent nicht erreicht, muss der Vermieter seine Einkommenszielungsabsicht nachweisen. Dafür muss der Vermieter eine Ertragsprognose über 30 Jahre aufstellen und darlegen können, dass mit der Vermietung der Ferienunterkunft innerhalb der nächsten 30 Jahren ein Einnahmeüberschuss erzielt werden kann. Der Vermieter ist verpflichtet, die „ortsüblichen Vermietungszeiten“ festzustellen. Lassen sich die ortsüblichen Vermietungszeiten nicht feststellen, weil offizielle bzw. repräsentative Belegungszahlen fehlen, bleibt dem Vermieter wie im Falle der Nichterreichung der ortsüblichen Mindestmietdauer der Weg über eine Ertragsprognose für die nächsten 30 Jahre. (BFH, Urteil vom 24. August 2006, Az: IX R 15/06; Urteil vom 26. Oktober 2004, Az: IX R 57/02)
2. Vermietung mit Eigennutzung durch den Eigentümer
Nutzt der Vermieter seine Ferienimmobilie in Norddeutschland zeitweise selbst (hierzu zählt auch die kostenlose Überlassung an Angehörige und Freunde), so wird das Finanzamt die entstandenen Aufwendungen entsprechend dem zeitlichen Verhältnis von Selbstnutzung und Fremdvermietung aufteilen. Darüber hinaus prüft es die Gewinnerzielungsabsicht des Vermieters per Ertragsprognose. Kommt diese Ertragsprognose für die nächsten 30 Jahre zu einem positiven Ergebnis, können die auf den Vermietungszeitraum entfallenden Kosten als Werbungskosten abgesetzt werden. Kommt die Ertragsprognose für die nächsten 30 Jahre jedoch zu einem negativen Ergebnis, können die anfallenden Aufwendungen wegen „Liebhaberei“ als Werbungskosten bei der Steuererklärung nicht abgezogen werden. Gleichzeitig folgt daraus aber auch, dass das Finanzamt die Vermietung insgesamt als „Liebhaberei“ anerkennen muss. Das bedeutet, dass der Vermieter keinerlei Steuern auf die Mieteinnahmen zu zahlen hat, soweit er keinen Gewinnüberschuss durch die Vermietung seiner Ferienimmobilie erzielt.
Gewerbe- und Umsatzsteuerpflicht
Neben der Einkommenssteuerpflicht aus „Vermietung und Verpachtung“ einer Ferienimmobilie kann der Vermieter eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung z.B. an der Nordseeküste zusätzlich zur Zahlung von Gewerbesteuer und Umsatzsteuer verpflichtet sein. Beide Steuerarten fallen jedoch erst an, wenn die gesetzlichen Freibeträge überschritten werden. Bitte beachten Sie: Für den Vermieter einer Ferienunterkunft besteht eine Gewerbesteuerpflicht, wenn er jährlich mehr als 24.500 Euro Gewinn (nicht Einnahmen) macht! Eine Umsatzsteuer fällt erst an, wenn die Einnahmen (!) des Vermieters 17.500 Euro im Jahr überschreiten!
Eigentumswohnungen dürfen i.d.R. an Feriengäste und Urlauber vermietet werden
Eine Eigentumswohnung darf an wechselnde Feriengäste vermietet werden. Zumindest in Erholungsgebieten wird eine Wohnung dadurch nicht zweckentfremdet. Das Landgericht Karlsruhe entschied (Az: 11 S 56/08), dass sie auch noch nicht gewerblich genutzt wird, solange ein Vermieter nur eine oder zwei Wohnungen an Feriengäste vermietet. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die kurzfristige Vermietung an Feriengäste die übrigen Bewohner der Anlage mehr beeinträchtige als eine ganzjährige Wohnungsnutzung. Feriengäste verhielten sich nicht weniger rücksichtsvoll als Dauermieter. Will die Eigentümergemeinschaft hierüber Streit vermeiden, sollte sie in der Gemeinschaftsordnung klar regeln, wie die Wohnungen einer Wohnungseigentumsanlage genutzt werden dürfen. Laut Gericht steht es der Eigentümergemeinschaft frei, kurzfristige Vermietungen an wechselnde Feriengäste durch eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung auszuschließen.
Im zu entscheidenden Fall war nach der Gemeinschaftsordnung eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung unzulässig. Nach Ansicht des Gerichts liegt jedoch noch keine gewerbliche Nutzung vor, wenn der Vermieter auf einer Internetseite um Feriengäste wirbt, die vermietete Wohnung beim Wechsel von Gästen reinigt und Bettwäsche zur Verfügung stellt. Für einen Gewerbebetrieb müsse der Vermieter mehrerer Wohnungen eine unternehmerische Organisation aufbauen. Stand 2009Sämtliche Angaben wurden mit Sorgfalt zusammengestellt. Für den Inhalt und die Richtigkeit der Angaben übernehmen wir keine Gewähr. Weiterhin können „Irrtum“ oder „Schreibfehler“ nicht ausgeschlossen werden. Eine Haftung für vorgenannte Angaben wird nicht übernommen. Bitte wenden Sie sich bei steuerlichen Fragen immer an an Ihren Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht.
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