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Nordsee Ferienwohnung: Steuervorteile Mit der Ferienwohnung Steuern sparen Wer träumt nicht von einer Ferienwohnung an der Nordsee, einem Ferienhaus in Ostfriesland oder anderen norddeutschen Urlaubszielen. Noch interessanten wird der Traum, wenn eine eine tolle Steuerersparnis möglich ist, für den Fall, dass der Eigentümer die Wohnung vermietet. Vermieter müssen zwar die Mieteinnahmen mit ihrem Einkommen versteuern, dafür können Sie im Gegenzug aber Investitionen in das Ferienobjekt und Gebäudeabschreibung davon abziehen. Sind diese Ausgaben in den ersten Jahren höher als die Einnahmen, mindern Sie so mit Verlusten ihre Steuerschuld. Was so plausibel klingt, kann sich als ein Eigentor erweisen. Besonders, wenn die Ferienwohnung (nur) zu lange mehr Ausgaben als Mieteinnahmen bringt. Das Finanzamt akzeptiert dann möglicherweise nicht mehr die hohen Verluste. Kritisch wird es, wenn Eigentümer auch selbst in ihren vier Wänden Urlaub machen. Bringt die Vermietung dann auf Dauer keine steuerpflichtigen Gewinne, kanzelt die Behörde den Urlaubstraum als Liebhaberei ab. Wann es brenzlig wird, haben die obersten Finanzrichter in einer Grundsatzentscheidung klargestellt (Az. IX R 97/00). Die Möglichkeit Steuern zu sparen hängt von der Art der Nutzung ab: Nur wer ausschließlich oder zeitweise auch an andere Urlauber ermietet, kann Steuern sparen. Unsere Informationen befassen sich mit den steuerlichen Besonderheiten bei der Vermietung und teilweiser Selbstnutzung von Ferienwohnungen, Ferienhäusern, Wochenendhäusern und Wochenendwohnungen in Ostfriesland. Die ausschließlich vermietete Ferienwohnung Hier wir die Finanzverwaltung die Frage stellen, ob Sie mit der Vermietung Einkünfte erzielen wollen. Folgende Fälle können auftreten: (1) Die Ferienwohnung wurde ausschließlich an Feriengäste vermietet und war an mindestens 75% der ortsüblichen Vermietungstage belegt. Vorteil: Die Einkunftserzielungsabsicht wird nicht überprüft, der volle Werbungskostenabzug ist Ihnen sicher. (2) Die Ferienwohnung wurde ausschließlich an Feriengäste vermietet, war aber zu weniger als 75% der ortsüblichen Vermietungstage belegt. Konsequenz: Sie müssen die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Überschussprognose nachweisen. Oder Sie können objektiv nachvollziehbare Gründe für die geringe Vermietungsdauer nennen (z.B.: die Wohnung konnte wegen Renovierungsarbeiten längere Zeit nicht genutzt werden). (3) Sie nutzen Ihre Ferienwohnung auch selber oder behalten sich die Selbstnutzung zumindest auch vor. Hier ist ebenfalls eine Überschussprognose erforderlich. Sie müssen ein Konzept haben, wie Sie innerhalb von 30 Jahren einen Gesamtgewinn erzielen können. Einkunftserzielungsabsicht In den folgenden vier Fällen unterstellt das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (BStBl. 2004 I S. 933) eine ausschließliche Vermietung Ihrer Ferienwohnung und damit Einkunftserzielungsabsicht. Es reicht i.d.R. aus, wenn einer der Fälle vorliegt: (1) Sie haben die Entscheidung über die Vermietung Ihrer Ferienwohnung einem Vermittler übertragen, der Ihnen nicht persönlich nahesteht (z.B. Reiseveranstalter, Kurverwaltung, Appartementverwaltung). Außerdem haben Sie eine Selbstnutzung für das ganze Jahr vertraglich ausgeschlossen. (2) Ihre Ferienwohnung befindet sich in Ihrem ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder in unmittelbarer Nähe zur eigenen selbst genutzten Immobilie. Weitere Voraussetzung: Ihre selbst genutzte Wohnung ist groß genug, um dort auch Gäste unterzubringen. (3) Sie haben am Ferienort zwei oder mehr Ferienwohnung und nutzen nur eine davon selbst. (4) Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht der am Ferienort üblichen Anzahl der Vermietungstage. In diesen Fällen werden Zeiten, in denen die Wohnung leer steht, zur Vermietung gerechnet. Daher sind die gesamten Aufwendungen für die Ferienwohnung als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzbar! Vermietung ist wichtig! Entscheidend ist zunächst die Frage, ob der künftige Eigentümer und seine Familie die Ferienwohnung auch selbst bewohnen oder sie kostenlos ihren Freunden und Bekannten überlassen wollen. Lautet die Antwort eindeutig „Nein“, ist der Investor vor dem Finanzamt so gut wie aus dem Schneider. Dafür sorgt die neue Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH): Nutzt der Wohnungsbesitzer das Urlaubsquartier „auf Dauer“ nicht selbst, muss er das Finanzamt nicht mehr überzeugen, dass er trotz anfänglicher Verluste in einem überschaubaren Zeitraum Mietüberschüsse vorweisen kann.Ihre Absicht, nur zu vermieten, dokumentieren Eigentümer durch einen Verwaltervertrag, der die Eigennutzung ausschließt. Als Beleg kann auch eine schriftliche Vereinbarung mit der Fremdenverkehrsverwaltung oder einem Reiseveranstalter dienen.Aber keine Panik, wenn der Vermieter und seine Familie doch gelegentlich für zwei, drei Tage in der Ferienwohnung übernachten, wegen Endreinigung, Schönheitsreparaturen, Schlüsselübergabe, zur Beseitigung von Schäden oder um die Eigentümerversammlungen zu besuchen. Das zählt bei einem Nur-Vermieter nicht als Selbstnutzung. Eine weitere Prüfung durch die Behörde kommt deshalb nicht in Betracht.Auch wenn das Quartier mal leer steht, fällt das nicht ins Gewicht. Wichtig ist, die Ferienwohnung zur Vermietung an Feriengäste ohne Einschränkung über längere Zeit bereitzuhalten. Unsere Informationen können ein gründliches Gespräch mit Ihrem Steuerberater nicht ersetzen. Unsere Angaben beruhen auf uns zugänglich gemachten Informationen und können eine eigene steuerliche Prüfung nicht ersetzen. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit können wir nicht übernehmen. Irrtum und Änderungen der Informationen behalten wir uns ausdrücklich vor. Wir können deshalb auch keine Gewähr dafür übernehmen. Fragen zum Immobilienkauf von Nordsee Ferienimmobilien > Download |
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