Keine Maklerprovision für Hausverwalter – BGH stärkt die Rechte von Vermietern

01August

Bundesgerichtshof schafft Klarheit bei der Mietervermittlung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) eine wichtige Entscheidung für Eigentümer, Vermieter und Hausverwaltungen getroffen. Danach dürfen Hausverwalter für die Vermittlung eines neuen Mieters keine zusätzliche Maklerprovision verlangen – selbst dann nicht, wenn der Eigentümer einer entsprechenden Vereinbarung zugestimmt hat.

Für viele Vermieter ist dieses Urteil von großer Bedeutung, denn in der Vergangenheit wurden entsprechende Provisionen häufig berechnet und auch bezahlt. Der BGH hat nun eindeutig klargestellt, dass solche Vertragsklauseln unwirksam sind.

Worum ging es in dem Verfahren?

Im entschiedenen Fall verwaltete eine Hausverwaltung einen umfangreichen Immobilienbestand. Neben der monatlichen Vergütung für die Verwaltung sah der Vertrag zusätzlich eine Maklerprovision für jede erfolgreiche Neuvermietung vor. Nachdem mehrere Wohnungen neu vermietet worden waren, stellte die Hausverwaltung hierfür erhebliche Zusatzkosten in Rechnung.

Die Eigentümerin beglich die Rechnungen zunächst. Nach einer rechtlichen Überprüfung verlangte sie jedoch die bereits gezahlten Provisionen zurück. Der Rechtsstreit führte schließlich bis vor den Bundesgerichtshof.

Warum eine Maklerprovision unzulässig ist

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs besteht zwischen der Tätigkeit eines Hausverwalters und der eines unabhängigen Immobilienmaklers ein wesentlicher Unterschied. Ein Hausverwalter handelt bereits im Auftrag des Eigentümers und übernimmt zahlreiche Aufgaben rund um die Verwaltung der Immobilie. Die Suche nach einem geeigneten Mieter gehört dabei regelmäßig zum Aufgabenbereich einer professionellen Hausverwaltung.

Aus diesem Grund stellt die Vermittlung eines Mieters keine eigenständige Maklerleistung dar, für die zusätzlich eine Provision verlangt werden darf. Das Wohnungsvermittlungsgesetz schließt eine solche Vergütung ausdrücklich aus.

Schutz für Vermieter und Mieter

Mit seiner Entscheidung verfolgt der Bundesgerichtshof nicht nur den Schutz der Eigentümer, sondern auch den Schutz zukünftiger Mieter. Würde ein Vermieter hohe Vermittlungskosten an seine Hausverwaltung zahlen müssen, besteht die Gefahr, dass diese Kosten langfristig über höhere Mieten wieder ausgeglichen werden.

Das Urteil verhindert somit versteckte Zusatzkosten und sorgt gleichzeitig für mehr Transparenz bei der Vermietung von Wohnraum.

Das Bestellerprinzip greift hier nicht

Ein häufig vorgebrachtes Argument lautete, dass der Eigentümer die Hausverwaltung selbst mit der Mietersuche beauftragt habe und deshalb auch eine Provision zahlen müsse. Dieser Auffassung hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich widersprochen.

Das sogenannte Bestellerprinzip ändert nichts daran, dass Hausverwalter für die Vermittlung eigener Verwaltungsobjekte keine Maklercourtage verlangen dürfen. Das gesetzliche Provisionsverbot bleibt uneingeschränkt bestehen.

Was bedeutet das Urteil für Eigentümer?

Für Vermieter lohnt sich jetzt ein genauer Blick in bestehende Hausverwaltungsverträge. Enthalten diese Vereinbarungen über zusätzliche Maklerprovisionen für Neuvermietungen, sind diese nach der aktuellen Rechtsprechung regelmäßig unwirksam.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann sogar geprüft werden, ob bereits gezahlte Provisionen zurückgefordert werden können. Hier empfiehlt sich eine individuelle rechtliche Beratung, insbesondere wenn entsprechende Zahlungen in den vergangenen Jahren erfolgt sind.

Fazit

Das Urteil des Bundesgerichtshofs sorgt für mehr Rechtssicherheit auf dem Immobilienmarkt. Hausverwalter erhalten selbstverständlich weiterhin ihre vereinbarte Vergütung für die Verwaltung einer Immobilie. Zusätzliche Maklerprovisionen für die Vermittlung neuer Mieter dürfen jedoch nicht verlangt werden.

Für Eigentümer bedeutet dies mehr Transparenz, eine faire Kostenstruktur und die Möglichkeit, bestehende Verträge kritisch zu überprüfen. Gerade bei größeren Immobilienbeständen können sich daraus erhebliche finanzielle Vorteile ergeben.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Grundlage ist das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.05.2026 (Az. I ZR 224/25).