15August

Eine eigene Ferienwohnung an der Nordsee – selbst einige Wochen im Jahr nutzen und in der übrigen Zeit an Feriengäste vermieten.

Für viele Käufer ist das eine attraktive Kombination aus Immobilienbesitz, persönlichem Freizeitwert und möglichen Mieteinnahmen. Doch lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung tatsächlich?

Die Antwort lautet: Das kann durchaus der Fall sein – entscheidend sind jedoch Lage, Kaufpreis, Ausstattung, Auslastung, Finanzierung und laufende Kosten. Gerade in etablierten Ferienorten wie dem Nordseeheilbad Norddeich können gut gelegene und hochwertig ausgestattete Ferienwohnungen interessante Voraussetzungen für eine erfolgreiche Vermietung bieten.

Ferienwohnungen sind in Deutschland ausgesprochen beliebt

Ferienhäuser und Ferienwohnungen haben sich längst zu einer der wichtigsten Unterkunftsarten im Deutschlandtourismus entwickelt. Nach einer Marktstudie des Deutschen Ferienhausverbandes und Statista Q entfallen jährlich rund 307 Millionen Übernachtungen auf private und gewerbliche Ferienhäuser und Ferienwohnungen. Damit erreicht dieses Segment einen Anteil von rund 44 Prozent an allen touristischen Übernachtungen in Deutschland.

Auch an der niedersächsischen Nordseeküste ist die touristische Nachfrage hoch. Nach Angaben des Landesamtes für Statistik Niedersachsen war die Nordseeküste 2025 mit knapp 8,5 Millionen Übernachtungen das übernachtungsstärkste Reisegebiet Niedersachsens. Gegenüber 2024 bedeutete dies einen weiteren Anstieg um 3,5 Prozent.

Auch Ostfriesland entwickelte sich positiv: Das Reisegebiet verzeichnete 2025 knapp 2 Millionen statistisch erfasste Übernachtungen und damit 5,2 Prozent mehr als im Vorjahr. Ferienhäuser und Ferienwohnungen kamen in ganz Niedersachsen 2025 auf rund 8,1 Millionen Übernachtungen und damit auf einen Anteil von 17,2 Prozent an den statistisch erfassten Übernachtungen.

Diese Zahlen zeigen: Urlaub an der Nordsee und in Ostfriesland besitzt weiterhin eine hohe Attraktivität.

Warum Norddeich für Käufer von Ferienwohnungen interessant ist

Das Nordseeheilbad Norddeich gehört seit vielen Jahren zu den bekannten Urlaubsorten an der ostfriesischen Nordseeküste. Die unmittelbare Lage am Wattenmeer, Strand und Hafen, die Fährverbindungen nach Norderney und Juist sowie die touristische Infrastruktur sorgen für eine breite Zielgruppe.

Neben Familien und klassischen Sommerurlaubern kommen Kurzurlauber, Paare, Wellnessgäste und zunehmend auch Gäste außerhalb der Hauptsaison nach Norddeich.

Für Eigentümer einer Ferienwohnung ist insbesondere die mögliche Vermietung über einen längeren Zeitraum des Jahres interessant. Nach unseren Erfahrungen aus zahlreichen Gesprächen mit Eigentümern und Käufern berichten Vermieter gut positionierter Ferienwohnungen in Norddeich teilweise von etwa 200 bis 250 Vermietungstagen im Jahr.

Dabei handelt es sich ausdrücklich nicht um eine garantierte oder amtlich festgestellte Auslastung. Die tatsächlich erreichbare Belegung hängt erheblich von Lage, Qualität, Preisgestaltung, Bewertungen, Vermarktung und Ausstattung der jeweiligen Ferienwohnung ab.

Was kann eine Ferienwohnung in Norddeich einnehmen?

Ob sich eine Ferienwohnung wirtschaftlich lohnt, lässt sich nur anhand des konkreten Objektes beurteilen. Eine vereinfachte Beispielrechnung verdeutlicht jedoch die Größenordnung.

Nehmen wir eine moderne und hochwertig ausgestattete Ferienwohnung in guter Lage in Norddeich an. Bei einer durchschnittlich erzielten Übernachtungsrate von beispielsweise 100 bis 120 Euro ergeben sich folgende theoretische Brutto-Mieteinnahmen:

Bei beispielsweise 225 Vermietungstagen und durchschnittlich 110 Euro pro Nacht ergäben sich rechnerisch rund 24.750 Euro Brutto-Mieteinnahmen pro Jahr.

Das ist allerdings noch nicht der Gewinn.

Welche Kosten müssen Eigentümer berücksichtigen?

Von den Mieteinnahmen müssen die laufenden Aufwendungen abgezogen werden. Dazu können unter anderem Kosten für Verwaltung und Vermietung, Reinigung, Energie, Internet, Versicherungen, Instandhaltung, Reparaturen, Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten sowie gegebenenfalls Provisionen von Buchungsportalen oder Vermietungsagenturen gehören.

Auch Möblierung und Ausstattung sollten nicht unterschätzt werden. Eine Ferienwohnung wird intensiver genutzt als eine ausschließlich selbst bewohnte Immobilie. Möbel, Matratzen, Elektrogeräte und Inventar müssen deshalb regelmäßig erneuert oder ergänzt werden.

Entscheidend ist somit nicht allein der erzielte Übernachtungspreis, sondern der Nettoertrag nach allen laufenden Kosten.

Lage und Ausstattung entscheiden über die Vermietbarkeit

Bei einer Ferienwohnung gilt noch stärker als bei vielen anderen Immobilien: Die Lage entscheidet.

Eine Wohnung in guter oder sehr guter Lage, mit kurzen Wegen zum Strand, zum Ortskern oder zu touristischen Einrichtungen, besitzt häufig bessere Voraussetzungen für eine hohe Auslastung als eine vergleichbare Wohnung in weniger gefragter Lage.

Daneben spielt die Ausstattung eine immer größere Rolle. Gäste vergleichen Angebote heute innerhalb weniger Minuten auf Buchungsplattformen. Moderne Bäder, zeitgemäße Küchen, WLAN, Balkon oder Terrasse, ein eigener Stellplatz und eine geschmackvolle Einrichtung können die Vermietbarkeit erheblich beeinflussen.

Auch Details können entscheidend sein: Fahrradabstellmöglichkeiten, Wallbox, Fußbodenheizung, Waschmaschine oder eine besonders hochwertige Einrichtung können je nach Zielgruppe einen Mehrwert darstellen.

Eine günstig gekaufte Wohnung ist deshalb nicht automatisch die rentablere Ferienwohnung.

Wie wichtig ist das Eigenkapital?

Ob sich der Kauf einer Ferienwohnung auch aus Sicht des persönlichen Cashflows lohnt, hängt wesentlich von der Finanzierung ab.

Wer einen hohen Anteil des Kaufpreises aus Eigenkapital finanziert, hat geringere Zins- und Tilgungsbelastungen. Bei einer stärkeren Fremdfinanzierung müssen dagegen höhere laufende Finanzierungskosten aus den Mieteinnahmen getragen werden.

Deshalb gibt es keine allgemeingültige Antwort darauf, wie viel Eigenkapital beim Kauf einer Ferienwohnung sinnvoll ist. Entscheidend sind die persönliche finanzielle Situation, der Kaufpreis, der Zinssatz und die Frage, welches Ziel der Käufer verfolgt.

Manche Käufer möchten einen möglichst hohen laufenden Überschuss erzielen. Andere betrachten die Ferienwohnung langfristiger: Die Mieteinnahmen sollen einen wesentlichen Teil der laufenden Kosten und Finanzierung tragen, während gleichzeitig Immobilienvermögen aufgebaut und die Wohnung gelegentlich selbst genutzt wird.

Eigennutzung oder maximale Rendite?

Dieser Punkt wird häufig unterschätzt. Wer seine Ferienwohnung selbst regelmäßig während der beliebtesten Ferienzeiten nutzen möchte, verzichtet gerade in den umsatzstärksten Wochen auf Mieteinnahmen.

Das ist keineswegs falsch – schließlich kann der persönliche Nutzen ein wesentlicher Grund für den Kauf sein.

Wer dagegen eine möglichst hohe Rendite anstrebt, wird die begehrten Ferienzeiten bevorzugt an Gäste vermieten. Käufer sollten sich deshalb bereits vor dem Erwerb fragen:

Soll die Ferienwohnung in erster Linie Kapitalanlage, persönliches Feriendomizil oder eine Kombination aus beidem sein?

Nicht jede Wohnung darf als Ferienwohnung vermietet werden

Ein besonders wichtiger Punkt beim Immobilienkauf ist die rechtliche Zulässigkeit der Ferienvermietung.

Nicht jede Eigentumswohnung darf automatisch an wechselnde Feriengäste vermietet werden. Vor dem Kauf sollte deshalb sorgfältig geprüft werden, ob die Ferienvermietung baurechtlich zulässig ist und ob sich aus Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder anderen rechtlichen Vorgaben Einschränkungen ergeben.

Ist eine Ferienwohnung in Norddeich eine gute Kapitalanlage?

Eine pauschale Rendite lässt sich seriös nicht versprechen.

Dafür unterscheiden sich Immobilien, Kaufpreise und Finanzierungen zu stark.

Für eine gut ausgewählte Ferienwohnung in Norddeich können jedoch mehrere Faktoren sprechen:

• etablierter und bekannter Ferienort an der Nordsee
• hohe touristische Nachfrage an der niedersächsischen Nordseeküste
• Nutzungsmöglichkeiten über die klassische Sommersaison hinaus
• Kombination aus Mieteinnahmen und eigener Nutzung
• langfristiger Sachwert in einer touristisch gefragten Region
• breite Zielgruppe vom Familienurlaub bis zum Kurzurlaub
• bei entsprechender Qualität attraktive Übernachtungspreise möglich

Dem stehen Kaufnebenkosten, Finanzierung, laufende Kosten, Verwaltungsaufwand, Instandhaltung und mögliche Schwankungen der touristischen Nachfrage gegenüber.

Beispiel: Wann kann sich der Kauf rechnen?

Angenommen, eine hochwertige Ferienwohnung erzielt im Durchschnitt 110 Euro pro vermieteter Nacht und wird an 220 Tagen im Jahr gebucht.

220 Tage × 110 Euro = 24.200 Euro Brutto-Mieteinnahmen pro Jahr.

Davon müssen sämtliche Bewirtschaftungs-, Vermietungs- und Finanzierungskosten abgezogen werden.

Erst anschließend lässt sich beurteilen, welcher tatsächliche Überschuss verbleibt und welche Rendite auf das eingesetzte Kapital erzielt wird.

Deshalb empfehlen wir Interessenten, nicht mit pauschalen Renditeversprechen zu kalkulieren, sondern für jede Ferienimmobilie eine individuelle Einnahmen- und Kostenrechnung aufzustellen.

Fazit: Lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung?

Ja, der Kauf einer Ferienwohnung kann sich lohnen – insbesondere an einem etablierten Ferienstandort wie Norddeich. Entscheidend ist jedoch nicht allein, eine Wohnung an der Nordsee zu kaufen. Entscheidend ist, die richtige Wohnung zum richtigen Preis und mit einem realistischen Vermietungskonzept zu erwerben.

Lage, Ausstattung, zulässige Ferienvermietung, erzielbarer Übernachtungspreis, realistische Belegung, laufende Kosten und Finanzierung müssen zusammenpassen.

Wer diese Faktoren sorgfältig prüft, kann mit einer Ferienwohnung in Norddeich oder an einem anderen gefragten Standort in Ostfriesland Immobilienbesitz mit laufenden Mieteinnahmen und der Möglichkeit zur eigenen Nutzung verbinden.

Als Immobilienmakler in Norddeich und Ostfriesland begleiten wir seit vielen Jahren Käufer und Verkäufer von Ferienimmobilien und kennen die Besonderheiten des regionalen Marktes. Gerne unterstützen wir Sie dabei, eine Ferienwohnung nicht nur nach Lage und Ausstattung, sondern auch hinsichtlich ihrer möglichen Vermietbarkeit realistisch einzuschätzen.

Häufige Fragen zum Kauf einer Ferienwohnung

Lohnt sich eine Ferienwohnung in Norddeich?

Eine gut gelegene und attraktiv ausgestattete Ferienwohnung in Norddeich kann aufgrund der hohen touristischen Nachfrage interessante Vermietungsmöglichkeiten bieten. Ob sie sich wirtschaftlich lohnt, hängt jedoch vom Kaufpreis, den erzielbaren Mieteinnahmen, den Kosten und der Finanzierung ab.

Wie viele Tage im Jahr kann eine Ferienwohnung in Norddeich vermietet werden?

Die Auslastung ist von Objekt zu Objekt unterschiedlich. Aus Gesprächen mit Eigentümern kennen wir bei gut vermietbaren Ferienwohnungen Erfahrungswerte von teilweise etwa 200 bis 250 Vermietungstagen jährlich. Dies ist jedoch keine Garantie oder allgemeingültige statistische Auslastungszahl.

Wie hoch sind die Mieteinnahmen einer Ferienwohnung in Norddeich?

Bei angenommenen 200 Vermietungstagen und durchschnittlich 110 Euro pro Nacht ergeben sich rechnerisch 22.000 Euro Brutto-Mieteinnahmen. Bei 250 Tagen wären es 27.500 Euro. Die tatsächlichen Einnahmen hängen von Saison, Lage, Größe, Ausstattung und Preisgestaltung ab.

Wie viel Eigenkapital benötigt man für eine Ferienwohnung?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer fällt grundsätzlich die laufende Zinsbelastung aus. Welche Finanzierung sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Vermögenssituation und dem gewünschten Cashflow ab.

Darf jede Wohnung in Norddeich als Ferienwohnung vermietet werden?

Nein. Käufer sollten vor dem Erwerb unbedingt prüfen, ob die Ferienvermietung für das konkrete Objekt rechtlich zulässig ist. Die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit sollte deshalb Bestandteil der Prüfung vor dem Kauf sein.

Was ist beim Kauf einer Ferienwohnung besonders wichtig?

Neben Kaufpreis und Lage sollten Käufer insbesondere die rechtliche Zulässigkeit der Ferienvermietung, mögliche Mieteinnahmen, laufende Kosten, Hausgeld, Instandhaltungszustand, Ausstattung und Finanzierung prüfen.